BIZNET Issue and Talk 2017     

 원칙적으로 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상인 해당 주택을 양도하는 경우 소득세를 과세하지 않는다. 그러나 1세대가 1주택과 조합원  입주권을 함께 보유하다가 보유기간이 2년 이상인 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받지 못하게 된다. 여기서 조합원입주권이란 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[주택재건축사업 또는   주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터   취득한 것을 포함)에 한정하며, 이에 딸린 토지를 말한다. 이하에서는 재개발·재건축 아파트의 조합원이 해당 조합원입주권 또는 다른 주택을 양도하는 경우 양도소득세에 대하여  간단하게 살펴보도록 하자.

1. 무주택 세대가 1개의 조합원입주권만 소유한 경우 비과세 혜택

  본래 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다. 그러나 현행 소득세법 에서는 조합원입주권의 보유도 주택을 소유하는 것과 동일하게 취급하여 양도소득세를   세하고 있다. 따라서 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 중 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.
 (1) 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
 (2) 양도일 현재 1개의 조합원입주권 외에 1개의 주택을 소유한 경우로서 해당 주택을   취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우

2. 1개의 주택과 1개의 조합원입주권을 소유한 경우 비과세 특례

  1세대가 주택과 조합원입주권을 함께 보유하다가 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택   비과세를 적용받을 수 없으나, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아서 비과세규정을 적용받을 수 있다.
 

(1) 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년  이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세규정을   용받을 수 있다. 

 (2) 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터  년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를  보아서 비과세규정을 적용받을 수 있다.
 

  ① 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
   ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성 되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

이상에서 살펴본 바와 같이 현행 소득세법에서는 조합원입주권도 주택과 동일하게 취급하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있으며, 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게  된 경우에도 일정한 요건을 충족하면 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 여기서 주의할 점은 무주택 세대가 1개의 조합원입주권만 소유한 경우 비과세 혜택은 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대만 해당하므로, 승계조합원이 입주권을 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 적용받을 수 없다는 것이다.