주택임대사업자와 관련한 법규정은 최근 2년 사이에도 상당한 변화가 있었다. 이에 따라 주택임대사업자들은 짧은 기간에 열탕과 냉탕을 오가는 수준의 상당한 혼란을 겪은 것이 사실이다.
개정 법규정들이 그 이전에까지 소급적용되지 않고 있는 것은 다행이지만, 특정 규정의 개정 및 시행시점을 전후로 혜택이나 규제에 상당한 격차가 있어 각별한 주의가 필요하다.
최근 법규정 개정 시점을 전후로 주택임대사업자가 어떤 영향을 받고 있는지 비교정리했다.(도움말 : 지병근 세무법인 가감 대표세무사)
# 2018년 4월 1일 전과 후
2018년 3월 31일 이전까지는 의무임대기간이 4년인 단기임대주택이나 의무임대기간이 8년인 장기임대주택 중 어느 것으로 등록하더라도 법에서 정한 일정 요건만 갖추면 종합부동산세 합산배세 및 양도소득세 중과배제를 적용받을 수 있었다.
하지만 2018년 4월 1일부터는 무조건 장기임대주택으로 등록해야만 이들 혜택을 적용받을 수 있게 됐다.
# 2018년 9월 14일 전과 후
2018년 9월 13일 이전까지는 조정대상지역 내에 소재하고 있는 주택을 취득해 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제나 양도소득세 중과배제를 적용받을 수 있었다.
하지만 2018년 9월 14일부터는 조정대상지역 내 소재하고 있는 주택을 취득해 장기임대주택으로 등록한다 하더라도 종합부동산세 합산배제와 양도소득세 중과배제 혜택을 더 이상 받을 수 없게 됐다.
뿐만아니라 2018년 9월 13일 이전에는 양도소득세 장기보유특별공제율 특례적용 및 양도소득세 100% 감면을 적용할 때 가액요건이 적용되지 않았지만, 2018년 9월 14일 이후 취득하는 주택부터는 가액요건이 적용되어 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)인 경우에만 혜택이 적용된다. 이 경우 가액요건은 조정대상지역과 무관하게 모든 지역에서 적용된다는 점에 주의해야 한다.
# 2019년 2월 12일 전과 후
2019년 2월 12일 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터는 임대료 증액제한을 반드시 준수해야 한다.
2019년 2월 11일까지는 장기보유특별공제율 특례적용과 양도소득세 100% 감면 혜택에 한해서만 임대료(임대보증금) 증액제한 규정이 적용됐는데, 이날 이후부터 임대사업자에게 주어지는 모든 국세 및 지방세 혜택에 증액제한 준수의무가 부여됐다.
이에 따라 2019년 2월 12일 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 계약을 체결하는 경우에는 임대료 증액제한을 반드시 준수해야만 주택임대사업자의 국세 및 지방세 혜택을 적용받을 수 있게 됐다.
# 2019년 10월 24일 전과 후
주택임대사업자의 임대료 5% 증액제한의 산출 기준이 되는 '최초 임대료'는 주택임대사업자가 마음대로 정할 수 있는데, 2019년 10월 24일 이후 주택임대사업자도 등록하는 분부터는 최초 임대료에 대한 판단 기준도 바뀌었다.
2019년 10월 23일 이전에 등록한 주택임대사업자는 등록 이후 새로 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 시점의 임대료가 최초 임대료가 되지만, 2019년 10월 24일 이후에 등록하는 임대사업자는 임대차계약이 이미 체결된 경우, 종전 임대차계약에 따른 임대료가 최초 임대료가 되어 이를 기준으로 임대료 증액제한을 준수해야 한다.
예를 들어 똑같이 2019년 1월 1일부터 임대사업을 시작한 A씨와 B씨가 있고, A씨는 7월 1일 임대사업 시작과 함께 주택임대사업자 등록을 했고, B씨는 같은 해 11월 1일에 뒤늦게 등록을 했다고 하자.
A씨와 B씨 모두 2021년 1월 1일에 월세를 10%으로 올린다면, A씨는 10% 인상된 월세가 최초 임대료가 되어 임대료 5% 증액제한 규정을 위반하지 않게 되지만, B씨는 주택임대사업자로 등록할 당시의 임대료가 최초의 임대료가 되어 5% 증액제한 규정을 위반하게 된다.
특히 2019년 10월 24일부터 민간임대주택법에서 규정하고 있는 위반행위(임대료 5% 증액제한, 의무임대기간 내 양도 등)를 하는 경우에는 과태료가 기존 최대 1000만원에서 최대 3000만원으로 대폭 인상됐기 때문에 주택임대사업자들은 각별히 주의해야 한다.
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