<전문가에게 듣는 절세 노하우>이장원 세무사
"공익사업 수용 부동산, 보상금과 세금 함께 고려해야"

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]

최근 정부의 신도시 개발계획이 잇따라 발표됐는데요. 신도시 건설공사를 시작하게 되면 그 곳에 원래 집이나 땅을 가진 사람들은 본의 아니게 집이나 땅을 국가에 팔아야 하는 상황에 직면하게 됩니다. 전문용어로는 '공익사업 수용(收用)'이라고 하죠.

수용은 공공의 목적을 위해 개인의 사유재산이 강제적으로 몰수를 당하는 일인데요. 때문에 적정한 보상과 함께 양도차익 등에 대한 세제혜택도 주어지죠.

그런데 공익사업에 수용이 될 때에도 주의해야할 부분들이 많다고 합니다. 때에 따라 감면혜택을 제대로 받지 못하는 경우도 생기고, 지역에 따라 양도소득세 중과와 같은 예상치 못한 다른 세금을 부담해야할 수도 있다는 것이죠. 신도시 수용 부동산을 전문적으로 상담하고 있는 이장원 세무사에게 공익사업 수용시 절세팁을 물어봤습니다.

# 수용시 세제혜택은

공익사업에 토지가 수용되는 경우에는 우선 현금보상을 기준으로 양도소득세 10%(채권보상 15~40%) 감면 혜택이 있습니다. 또 개발제한구역에 묶여 있던 토지가 수용된 경우에는 일반적인 수용감면보다 감면을 더 높게 적용하고 있는데요.

개발제한구역 지정일 이전에 취득했다면 40%, 협의매수나 수용일부터 20년 전에 취득한 경우에는 25% 감면이 적용됩니다. 물론 서울시 및 수도권의 개발제한구역 설정(1971년) 이전은 아주 오래전이라 사례가 많지는 않아요.

그밖에 8년 자경농지에 대한 양도세 감면, 농지대토에 따른 양도세 감면, 축사용지에 대한 양도세 감면 등 기존 세법에서 허용하는 양도세 감면은 요건만 갖춘다면 모두 다 받을 수 있는데요. 이 중 가장 혜택이 큰 것을 적용해 감면을 받으면 되겠습니다.

여기서 주의할 점은 감면적용 요건들이 매우 까다롭다는 것입니다. 스스로 판단해서 감면신청을 했다가 요건이 충족되지 않아 추가세액과 가산세까지 내는 경우가 더러 있거든요. 항상 감면사항에 대해서는 전문가인 세무사에게 판단을 맡기는 것을 추천합니다.

# 농지냐 아니냐

토지의 종류는 수용 토지의 세금부담을 판단할 때 가장 중요한 요건 중 하나입니다. 토지는 본래 용도에 사용된 사업용 토지냐 용도 외로 사용된 비사업용 토지냐에 따라 양도소득세 부담에 큰 차이가 있거든요. 비사업용 토지는 기본 세율에 10%를 중과하고 있습니다.

그런데 공익사업에 수용된 토지는 비사업용 토지라도 양도세를 중과하지 않습니다. 단, 공익사업을 할 목적으로 토지 등을 수용 또는 사용할 사업으로 결정한 날, 즉 사업인정고시일(사업구역 확정일) 2년 이전에 취득한 경우만 혜택 대상이죠.

만약 사업인정고시일 2년 이내에 취득한 비사업용토지라면 좀 더 따져봐야 합니다. 농지, 임야, 목장용지, 주택부수토지, 별장, 나대지 등에 따라 각각 복잡한 요건을 검토해서 양도세 부담이 결정됩니다.

# 주택이 수용되는 경우는

수용되는 부동산이 토지가 아니라 주택이라면 또 다른 문제가 있습니다. 주택은 우선 주택부수토지까지 양도가액으로 보기 때문에 양도가액이 커지고요. 수용지역이 조정대상지역인 경우에는 다주택 중과세도 고려해야 하죠. 세법이 좀 겹쳐 있는 부분인데, 수용에 따른 감면은 받을 수 있지만 중과세율도 적용되도록 돼 있습니다.

실제로 최근에 발표된 3기 신도시 지역을 보면 대부분 조정대상지역인데요. 이 지역에 보유한 주택이 수용되는 경우에는 다른 보유주택이 중과세 대상 주택수에 포함되는지를 꼭 확인해봐야 합니다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때에는 양도소득세를 중과하는 규정이 있으니까요.

단, 예외적인 부분도 있습니다. 다주택자 중과규정을 보면 조정대상지역이면서 중과대상 주택에 한해 중과하도록 돼 있는데요. 이 중 경기도 읍·면 지역은 중과대상에서 빠지도록 돼 있어요.

3기 신도시 지역 중 남양주시 진건읍은 양도세를 중과하지 않을 수 있는 것이죠. 반면, 하남시 천현동이나 춘궁동에 주택이 있는 다주택자들은 수용될 때 중과세를 고려해야 합니다.

다주택자 중과세 적용 역시 최근 세법 개정사항이 많고, 요건들이 복잡합니다. 반드시 세무전문가와 상담을 한 후에 진행하시는 것이 절세하는 지름길이 되겠습니다.

# 허투루 할 수 없는 절세플랜

예상세액을 산정하고 절세플랜을 짜볼수가 있습니다. 기존 감정평가액을 참고하거나 인근지역에 최근 있었던 공익사업 수용사례를 참고하면 예상세액을 추산할 수 있어요. 같은 지역에서는 거의 같은 기준으로 보상가액이 정해지거든요.

일례로 최근 세종-포천간 고속도로 사업으로 서울시 강동구와 경기도 하남시, 구리시, 광주시, 세종시 등의 토지수용이 대대적으로 진행중인데요. 수용공고문 등을 확인하면 제곱미터당 지목별 보상가액이 얼마인지를 확인할 수 있습니다.

수용보상가액 조율과 수용 시행자의 보상예산 고갈 등의 이유로 수용시점이 2~3년 늦춰질 수 있는데요. 자경농지인데 8년이 안 된 경우에는 그 기간 동안 자경감면의 '기간'요건을 다 채우는 방법도 있습니다.

자경농지 감면은 1년에 1억 최대 5년에 2억원까지 가능한데, 수용기간을 늦춘 다음 필지를 나눠서 감면액을 최대로 늘리는 것도 절세에 도움이 되겠죠. 수용사업시행자도 수용보상자의 절세플랜에 최대한 도움이 되도록 협조하는 편이니 잘 활용하는 것이 좋겠습니다.

# 보상금 증여시 꼭 신고

중요한 것 하나를 더 말씀드리자면, 보상가액을 늘리는 것도 중요하지만 절세플랜을 절대 등한시 해서는 안 된다는 것입니다. 세금은 고정된 액수라는 판단을 해 놓고, 보상가액에만 집중하다가 예상치 못한 거액의 세금을 추징당하는 경우를 실무에서 많이 접하게 되거든요.

까다로운 수용재결을 통해 1억원의 보상가액을 증액하는 것보다는 양도 시기를 조절하거나 요건을 갖춰서 1억원의 세금을 절세하는 것이 훨씬 확률 높고 확실한 방법이라는 것을 알고 계셔야 합니다. 실제 보상가액에 집중해서 3000만원을 더 보상받는대는 성공했지만 절세플랜을 생각하지 못해서 1억원의 세금을 추징당한 사례도 있어요.

또 하나는 수용보상금을 받은 후 자녀들에게 무턱대고 현금증여를 하시는 경우가 많은데요. 이 때 반드시 증여세 신고를 해야만 추후 세무조사에 따른 가산세 추징을 피할 수 있다는 것도 기억해야 합니다. 수용 보상금은 이미 자금 흐름이 노출된 돈입니다. 애초에 숨길 수 있다는 생각을 하지 마세요.

 

이상원 기자 l lsw@bizwatch.co.kr

출처 : http://www.taxwatch.co.kr/taxnews/46745