채무 인수인계 제대로 하지 않으면 '도루묵'
채무에 해당하는 양도세 계산은 실거래가로 해야

재산과 함께 빚까지 물려주는 부담부증여는 절세의 한 수단으로 활용되고 있다. 빚을 증여하는 것은 빚을 갚을 책임까지 주는 것이기 때문에 그만큼은 유상증여, 즉 양도와 마찬가지로 보고 증여세를 매기지 않기 때문이다.

하지만 부담부증여를 무리하게 적용하는 경우에는 생각보다 더 무거운 세금을 물 수 있다. 받는 사람의 증여세 부담이 줄어드는 대신 주는 사람에게 양도세 부담이 생기는 등 세금문제가 복잡하게 얽혀있기 때문이다. 부담부증여 때문에 세금을 추징당했던 사연들을 조세심판원 조세불복 사례를 중심으로 정리해 봤다.

# 빚을 물려받았지만 내가 갚진 않고 있어요

어머니로부터 아파트를 증여받은 A씨는 아파트를 담보로 받은 은행대출 1억2500만원에 대해 부담부증여로 판단해서 증여가액에서 빼고 증여세를 신고했다. 그런데 국세청은 대출채무를 공제한 부분을 인정하지 않고, A씨에게 증여세 1900여만원을 내라는 고지서를 날렸다.

A씨는 억울한 마음에 조세심판원에 심판청구를 냈지만 심판원도 국세청의 손을 들어줬다. A씨는 빚까지 물려받는 부담부증여를 적용했지만 서류상으로는 빚을 물려받지 않았기 때문이다. 실제로 국세청이 아파트 등기부등본과 은행의 금융거래내역을 확인해보니 이 아파트의 대출금은 증여일 이후에도 계속해서 채무자가 A씨의 어머니로 돼 있었다.

A씨 나름의 이유는 있었다. 이 아파트는 A씨 어머니가 소유하고 있을 때 재건축이 됐던 아파트인데, 재건축 당시 A씨가 어머니를 돕기 위해 입주자부담금 등의 명목으로 5000만원이 넘는 금액을 지원했던 것이다.

A씨는 과거에 어머니에게 준 금액이 있으니 현재의 은행 담보대출도 상당부분은 어머니가 부담해도 된다는 판단을 했다. 하지만 세금을 실질을 따지기 때문에 부모자식간에 구두상으로만 존재하는 거래는 의미가 없다. 조세심판원은 객관적인 증빙이 없다며 A씨의 청구를 기각했다.

# 엄마집인데 대출은 아빠가 갚고 있었어요

B씨의 어머니의 아파트를 물려받으면서 아파트를 담보로 한 대출은 자신이 갚기로 했다. 집을 자신의 명의로 돌리기 위해서 취득세도 냈는데, 담보대출만큼은 유상취득이기 때문에 1%의 취득세율을 적용했고, 나머지 증여액은 무상취득세율인 3.5%를 적용해 취득세를 냈다.(증여취득은 매매취득보다 취득세율이 높다)

그런데 서울시청에서는 B씨의 취득세가 잘못됐다며 담보대출부분에 대해서도 3.5%를 적용해 취득세를 내라고 고지서를 새로 보냈다. 시청에서 알아보니 아파트의 담보대출 채무가 B씨의 어머니가 아닌 아버지의 명의로 돼 있었던 것이다.

여기에도 사연이 있었다. 이 아파트는 B씨 어머니가 B씨에게 증여하기 1년 전에 B씨의 아버지로부터 먼저 증여받은 아파트였다. B씨 어머니는 남편에게서 아파트를 증여받았지만 담보대출의 명의변경은 하지 않았던 것이다.

시청은 등기부등본상 근저당이 설정된 채무가 B씨나 B씨의 어머니에게 승계되지 않았고, 여전히 B씨의 아버지 명의로 남아 있는 이상 무상취득으로 보고 높은 취득세율을 적용해야 한다고 밝혔다. B씨는 조세심판원의 문도 두드렸지만 결과는 뒤집어지지 않았다.

# 양도차익을 내 입맛대로 계산했어요

전세보증금 5억원이 있는 아파트를 아들에게 증여한 C씨는 양도소득세를 잘못 신고해서 세금을 부담한 사례다. 부담부증여에서는 채무만큼의 증여세부담을 지우지 않는 대신 그에 대한 양도세를 증여인에게 부과하는데, C씨가 내야할 양도세보다 적게 신고납부했기 때문이다.

쟁점은 양도차익을 계산하는 방법에 있었다. C씨는 이 아파트를 8억원에 분양받았었는데, 아들에게 물려줄 때에는 시가가 19억여원으로 불어나 양도차익이 11억원에 달했다. 이대로면 전세보증금 비율만큼만 부담하더라고 적지 않은 양도세가 나올 상황.

하지만 C씨는 전세보증금 5억원에 해당하는 양도차익을 계산하기 위해 기준시가를 적용했다. 분양받을 때의 기준시가 약 10억원과 아들에게 증여할 시점의 기준시가 10억5000만원의 차액만큼만 양도차익이라며 전세보증금 5억원도 기준시가를 적용해 4억7000여만원으로 환산했다. 양도세가 거의 없는 것으로 신고한 것이다.

국세청의 생각은 달랐다. 국세청은 전세보증금은 실거래가액이기 때문에 양도차익 산정도 실거래가로 해야 한다며, 부담부증여에 따른 양도차익도 실거래가 차익만큼으로 환산해서 양도세 2900만원을 부과했다.

C씨는 부담부증여는 실거래가를 적용하기 어려운 특수거래여서 기준시가를 적용해야 한다며 조세심판원에 억울함을 호소했지만, 심판원의 판단도 국세청과 다르지 않았다.

심판원은 양도차익의 산정기준이 되는 양도가액은 자산을 양도하며 받은 대가를 뜻하며, 부담부증여의 양도차익 계산도 수증자가 인수한 채무가액이 실제 양도가액이 된다며 C씨의 주장을 받아들이지 않았다. 

이상원 기자 l lsw@bizwatch.co.kr

출처 : http://www.taxwatch.co.kr/taxnews/44976