BIZNET Issue and Talk 2016     

현행 소득세법에서는 부동산 임대업에 대한 사업소득 및 부동산 처분에 대한 양도소득에  대하여 각각 인별로 과세하고 있다. 또한 소득세 기본세율은 최소 6%에서 최대 38%까지 5단계 초과누진세율로 되어 있으므로, 단독명의로 부동산을 취득하여 임대하다가 처분하는 경우보다 배우자 등과 공동명의로 부동산을 취득하는 것이 세부담 측면에서 많이 유리하다. 최근 주택임대소득 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 2014년부터 2016년까지는 소득세를 과세하지 않으며 2017년부터는 14% 단일세율로 분리과세를 하고 있는데, 이때에도  공동사업의 경우 구성원 개인별로 분배된 수입금액을 기준으로 2천만원 이하인지 여부를 판단하도록 하고 있다. 이하에서는 배우자 등과 공동명의를 활용한 절세방안에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자.

1. 공동명의로 부동산을 취득하면 종합소득세를 줄일 수 있나요?
  원칙적으로 종합소득세는 매년 1월부터 12월까지 발생한 소득을 인별로 합산하여 다음 연도 5월에 신고하도록 하고 있다. 예를 들어 근로소득금액이 3,000만원 발생하였고   부동산 임대업에서 발생한 사업소득금액이 3,000만원 발생한 경우 소득공제 등을 무시 하면 종합소득세 및 지방소득세를 합하여 총 10,098,000원의 세금을 납부하여야 한다. 그러나 부동산을 다른 소득이 없는 배우자 등과 공동명의로 취득한 경우 본인의 세금은 6,237,000원으로 줄어들고 여기에 배우자의 세금이 1,287,000원 발생하여 단독명의인 경우보다 2,574,000원의 세금이 줄어들게 된다. 또한 세법에서는 공동사업장을 1거주자로 보아 기장의무 및 성실신고 확인대상 여부 등으로 판정하도록 하고 있다. 만약 서비스업에서 5천만원의 수입금액이 발생하고 단독명의인 부동산 임대업에서 3천만원의 수입 금액이 발생하여 총 8천만원의 수입금액이 발생하는 경우 복식부기로 기장하여야 하지만, 부동산 임대업을 배우자 등과 공동명의로 취득한 경우 총수입금액이 단독사업장 및 공동사업장 각각 5천만원 및 3천만원이 되어서 간편장부로 기장을 할 수 있게 된다.

2. 공동명의로 부동산을 취득하면 양도소득세를 줄일 수 있나요?
  원칙적으로 양도소득세도 매년 1월부터 12월까지 발생한 소득을 인별로 합산하여 누진 세율을 적용하므로, 배우자 등과 공동명의로 취득한 부동산을 처분하면 낮은 세율이 적용되어서 세부담을 줄일 수 있게 된다. 또한 양도소득기본공제(연간 250만원)도 각각 적용받을 수 있다. 오래 전에 취득한 부동산은 양도차익이 커서 추후 처분할 경우 양도소득세 부담이 증가하게 된다. 이때 아파트 등과 같이 매매사례가액이 있는 부동산은 배우자에게 증여를 하고 5년 후에 양도하면 취득가액을 높여서 양도소득세를 절감할 수 있게 된다. 현행 상증법상 배우자에게 10년간 합산하여 6억원까지 증여하는 경우 증여세가 과세되지 않으므로 증여를 통하여 임대소득에 대한 종합소득세 및 양도소득세를 모두 절감할 수도 있다. 따라서 시세가 많이 오른 아파트 등의 경우 6억원 이하의 지분을 배우자에게 증여하여 공동명의로 임대하다가 5년 후에 양도하는 것이 절세방안이 될 수 있다. 다만, 부동산을 증여하는 경우 취득세 등의 부담은 피할 수 없다.

이상에서 살펴본 바와 같이 부동산 공동명의를 활용하면 종합소득세 및 양도소득세를 줄일 수 있다. 애초에 단독명의로 취득한 부동산을 증여하면 증여세 또는 취득세 등의 부담이  발생할 수 있으므로, 처음부터 공동명의로 취득하는 것이 유리할 것이다. 또한 단독명의의 사업장에서 수입금액이 많이 발생하는 경우 부동산을 공동명의로 취득하여 임대하면 기장 의무 및 성실신고 확인대상에서 유리한 경우도 있다. 여기서 주의할 점은 배우자와 달리  자녀에게 10년간 합산하여 5천만원(미성년자는 2천만원)을 초과하여 증여하는 경우 증여세가 발생하므로 자녀와 공동명의로 부동산을 취득하는 경우 사전에 증여세에 대한 검토를  반드시 하여야 한다는 것이다.