BIZNET Issue and Talk 2016     

 
정부는 국민의 주거생활 안정을 위하여 주택의 임대 및 양도에 대하여 세제혜택을 주고 있다. 상가의 임대는 부가가치세를 과세하는 반면에 주택의 임대에 대해서는 부가가치세를 면제해 주고 있으며, 일정한 주택의 임대에 대하여는 종합소득세를 면제하거나 분리과세하는 혜택을 주고 있다. 또한 1세대 1주택의 양도에 대해서는 양도소득세를 면제해주며, 2주택 이상에 대해서도 다른 부동산과 달리 단기양도의 범위를 완화시켜주고 있다. 이하에서는 주택의 임대 및 양도에 대한 절세방안에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자.

1. 주택을 임대하면 종합소득세를 납부하여야 하나요?
  원칙적으로 임대업에 대한 사업소득이 발생하면 다음연도 5월에 종합소득세를 신고 및 납부를 하여야 한다. 그러나 현행 세법에서는 주택임대소득 중에서 다음의 2가지에 대해서는 소득세를 과세하지 않도록 하고 있다.
 (1) 1세대 1주택에 대한 주택임대소득에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다. 다만, 고가주택 및 국외에 소재하는 주택임대소득에 대해서는 과세한다. 여기서 고가주택이란  과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시기가 9억원을 초과하는 주택을 말한다. 1세대 1주택에 해당하면 월세 등으로 실제받은 주택임대소득에 대하여 금액에 관계없이 소득세를 과세하지 않는다.
 (2) 1세대 2주택 이상에 해당하는 경우에도 해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서   발생한 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다. 다만, 이 규정은 2014년부터 2016년까지 한시적으로 적용하며, 2017년에 발생하는 소득분부터는 14% 단일세율로 분리과세를 받을 수 있다.

2. 오피스텔을 주거용으로 임대해도 부가가치세를 납부하여야 하나요?
  오피스텔은 본래 업무용으로 건축된 건물을 말하고 있으나, 최근에는 주거 시설을 갖추어 놓은 오피스텔이 등장하여 상시 주거용으로 사용되는 경우가 많다. 오피스텔의 실제 용도가 주거용인지 또는 업무용인지에 따라 세무처리가 크게 달라지므로 이에 대한 판단이  선행되어야 할 것이다. 오피스텔이 주거용으로 사용되는 경우에는 부가가치세 면세대상 이며, 일정한 요건을 충족한 경우 다양한 세금혜택을 받을 수 있다. 반면에 오피스텔이 업무용으로 사용되는 경우에는 부가가치세에 대한 정확한 이해가 필요하다. 업무용 오피스텔을 임대하는 경우 과세사업자로 사업자등록을 하여야 하며, 일반과세자는 월세에   대한 세금계산서를 발행하여야 한다. 다만, 간이과세자는 연간 공급대가의 합계액이 2,400만원 미만이면 부가가치세 납부의무를 면제받을 수 있다. 부동산 임대업의 경우  연간 공급대가의  합계액이 2,400만원 이상인 경우에는 간이과세보다 오히려 일반과세가 유리하다. 왜냐하면 간이과세자의 부가가치세 납부세액은 일반과세자의 30% 수준으로 낮지만, 일반과세자는 세금계산서를 발행하여 임차인에게 부가가치세를 받아서 납부하는 반면에, 간이과세자는 세금계산서를 발행하지 못하여 결국 임대인이 부가가치세를 전액 부담하게 되기 때문이다.

3. 주택을 양도하면 양도소득세를 납부하여야 하나요?
  양도소득세는 양도소득 과세표준에 세율을 적용하여 산출한다. 여기서 양도소득 과세표준은 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제(연간 250만원)를 차감하여 계산한다. 주택을 양도하는 경우 과세표준에 따라 세부담이 달라지게 되는 것이다. 그리고 1세대 1주택의 양도에 대하여는 양도소득세를 과세하지 않으며,   부모님의 동거봉양 및 혼인으로 인하여 일시적으로 2주택을 보유하는 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서도 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다. 뿐만   아니라 기타 사유로 1세대 1주택자가 다른 주택을 취득하여 2주택자가 된 경우에도 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을   취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에도 1세대 1주택 비과세규정을 적용하도록 하고 있다.

 이상에서 살펴본 바와 같이 일정한 주택의 임대에 대하여는 소득세를 과세하지 않거나 14% 단일세율로 분리과세를 해주고 있으며, 주거용 건물의 임대에 대하여는 부가가치세를 면제해주고 있다. 그리고 1세대 1주택 뿐만 아니라 일시적 2주택에 대하여도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 기준시가가 9억원 이하인 1세대 1주택을 임대하여 월세를 받고 다른 주택에 전세 등으로 거주하는 경우 소득세 과세를 피할 수 있으며, 주택임대에서 발생하는 총수입금액을 2천만원 이하로 조정하면 비과세 또는 14% 분리과세의 혜택을 받을 수 있다. 주택이 2채 이상인 경우 양도소득 과세표준이 가장 큰 주택을 마지막에 처분하면   양도소득세를 줄일 수 있게 된다. 여기서 주의할 점은 소득세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지의 소득을 합산하여 과세하므로, 부동산을 같은 해에 2회 이상 양도하면 누진세율로 인하여 세부담이 크게 증가할 수 있다는 것이다.