양도세 줄이는 비법 - 건물수선비 입증서류

전단계 부동산을 처분하는 과정에서 양도차익이 발생하면 양도소득세를 납부하여야 한다. 양도차익이란 양도가액에서 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등을 차감하여 계산한다. 일반적  으로 취득가액은 취득당시 매매계약서, 취·등록세 영수증, 법무사수수료 영수증 및 중개 수수료 영수증 등의 증명서류를 제출하면 인정받을 수 있다. 그리고 자본적 지출이란 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를  말한다. 부동산을 보유하는 과정에서 각종 수선비를 지출한 경우 증명서류를 잘 챙겨두면 추후에 양도소득세를 줄일 수도 있다. 이하에서는 양도소득세를 계산하는 과정에서 필요  경비로 인정받을 수 있는 자본적 지출에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자.

 1. 양도소득세를 줄일 수 있는 자본적 지출

자본적 지출이란 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적  으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음의 지출을 포함한다.
 ① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
 ② 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
 ③ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
 ④ 재해 등으로 인하여 건물, 기계 및 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래  용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
 ⑤ 기타 개량·확장·증설 등 위 ①에서 ④와 유사한 성질의 것
  양도가액에서 차감되는 자본적 지출액이란 양도하는 자산의 용도변경, 개량 또는 이용  편의를 위하여 지출한 비용이어야 하며, 이로 인하여 해당 자산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 가치가 현실적으로 상승하여야 한다. 양도소득세를 계산하는 과정에서 필요 경비로 인정받을 수 있는 자본적 지출의 구체적인 예를 들어보면 발코니 샤시, 건물확장공사비 및 난방시설의 교체비용 등이 있다. 

2. 양도소득세를 줄일 수 없는 수익적 지출

자본적 지출과는 달리 해당 자산의 본래의 기능을 유지하기 위한 수선비를 수익적 지출이라고 한다. 다음의 수익적 지출은 양도소득세를 계산하는 과정에서 필요경비로 인정받을 수 없다. 따라서 다음의 수선비를 양도가액에서 차감하여 양도소득세 신고를 하는 경우 추후에 양도소득세 및 가산세의 추징문제가 발생하게 된다.
 ① 벽지 및 장판의 교체비용
 ② 싱크대 및 주방가구 교체비용
 ③ 건물의 도색비용
 ④ 보일러 수리비용
 ⑤ 방수공사비용
 ⑥ 화장실 타일 및 변기 공사비용
 ⑦ 파손된 유리 및 기와의 대체비용.

이상에서 살펴본 바와 같이 양도소득세를 계산하는 과정에서 부동산의 가치를 상승시키는 자본적 지출액은 필요경비로 인정받을 수 있지만, 부동산의 본래의 기능을 유지하기 위한 수익적 지출액은 필요경비로 인정받을 수 없다. 따라서 부동산을 매입하여 보유하는 과정 에서 자본적 지출액이 발생한 경우 세금계산서 및 금융거래내역 등의 증명서류를 잘 챙겨야 추후에 양도소득세를 절감할 수 있게 된다. 여기서 주의할 점은 추계방법에 의한 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 환산가액 및 개산공제액을 합친 금액과 자본적 지출액 및 양도비를 합친 금액 중에서 큰 금액을 적용하면 양도소득세를 줄일 수 있다는 것이다.

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